Big Data : PAP.fr propose l’estimation immobilière détaillée mensuellement et transparente

Dans l’achat et la vente d’immobilier, la bonne information au bon moment est un atout clé. PAP.fr propose un nouvel outil gratuit d’estimation immobilière basé sur le Big Data qui a l’ambition d’être le plus fiable et le plus transparent du marché français. La solution s’appuie sur la base de données du ministère des finances et l’actualise mensuellement en fonction de l’appétence des acheteurs sur un type de bien et un territoire donné détectée sur son site PAP.fr ainsi que grâce à sa connaissance de la vente de biens similaires.

Utilisation des millions de données du ministère des finances

Le service d’estimation de PAP.fr s’appuie sur des millions de données issues de la base DVF (Demandes de valeurs foncières) du ministère des Finances. Ces données sont traitées par de l’intelligence artificielle et des algorithmes. Le développement a nécessité près de deux ans de développement et le recrutement d’une Data scientist chez PAP. Le service donne les prix de l’immobilier actualisés mensuellement, pour une adresse, une ville, un quartier, un département et une région.

Les résultats sont fournis à l’aide de tableaux et d’une cartographie dynamique allant jusqu’à la vue satellite avec des exemples de ventes réalisées dans les 3 dernières années. L’outil est complété par une estimation personnalisée pour les appartements et les maisons. Il s’agit d’un nouvel outil, accessible depuis l’onglet « Prix immo » du site PAP.fr.

Le retraitement des données intègre l’ensemble de la data de PAP.fr avec le contenu des 180 000 annonces de ventes publiées annuellement par le site web. Parallèlement, les données issues des recherches des acheteurs, en fonction de leurs alertes configurées par email, de leurs recherches et de leurs demandes de contacts sont employées par PAP pour analyser les dynamiques de marché et actualiser mensuellement le niveau des prix pour coller à la réalité.

Des données accessibles sous forme de cartographie ou de tableaux

L’outil permet de connaître les prix de l’immobilier actualisés mensuellement de tout type de bien partout en France y compris en Corse et dans les Dom-Tom mais pas dans les départements d’Alsace et en Moselle. Les données sont accessibles sous plusieurs formes, cartographie dynamique et tableaux, et couvrent tous les types de logements. Les périmètres géographiques vont du quartier, selon la norme IRIS de l’Insee, à la région en passant par la commune et le département. Pour chaque commune, les prix sont aussi consultables par type de bien avec les surfaces moyennes et le poids respectif de chaque type dans le total.

PAP revendique la transparence car il est possible de consulter, pour une adresse donnée, les ventes réelles réalisées, les 3 dernières années, à proximité, à partir de l’adresse exacte, de la date de la transaction, du type de bien, de la surface et du prix. Un outil d’estimation personnalisé est accessible en un clic afin de connaître la valeur d’un bien immobilier en intégrant ses caractéristiques.  Des données complémentaires sont également accessibles pour éclairer sur la structure de l’habitat dans une commune ou un quartier, avec le nombre de logements, le taux de propriétaires et de locataires et la part de logements sociaux.

L’outil suit l’évolution des prix sur 5 ans pour chaque commune française hors départements d’Alsace et de Moselle avec des indicateurs intermédiaires à 1 mois, 3 mois, 6 mois, 1 an et 2 ans. PAP.fr souligne que la DVF (Demandes de valeurs foncières) est une base exhaustive, mais dont l’exploitation ne permet pas d’obtenir des données fiables et actualisées.

Plusieurs écueils dans le l’usage de la base de données du ministère des finances

Les données publiées par PAP.fr utilisent, après un retraitement algorithmique, les données brutes contenues dans la base de données DVF du ministère des Finances. Cette base est disponible en Open Data. « Cette base se distingue par son exhaustivité puisqu’elle recense l’ensemble des transactions immobilières enregistrées sur le territoire national soit plusieurs millions de transactions, à l’exception des deux départements alsaciens et de la Moselle» explique PAP.fr. Le site estime que l’exploitation brute de cette base de données est délicate en raison de plusieurs écueils.

Les données disponibles de la base DVF sont assez sommaires et ne permettent pas, par exemple, de connaître l’état d’un bien immobilier.  Les données souffrent d’un décalage temporel de 6 à 9 mois, du fait qu’elles sont publiées à deux reprises chaque année et qu’elles sont basées sur les actes authentiques de vente, qui surviennent en moyenne trois mois après le compromis de vente. « Or, c’est au compromis de vente que les parties s’entendent sur la chose et sur le prix » pointe PAP.fr. 

Les données ne tiennent pas compte, lorsque c’est le cas, des éléments meubles qui pourraient être cédés comme une cuisine équipée, etc. et qui ne rentrent pas dans l’assiette des droits d’enregistrement. « Cette base est excellente par son exhaustivité mais elle nécessite d’être retraitée et complétée avec rigueur pour coller davantage à la réalité » insiste PAP.fr. PAP publie en moyenne 180 000 annonces de vente par an. Le site dispose ainsi parallèlement de sa propre base de données.

La base de données de PAP apporte des précisions

Contrairement à la base DVF de l’Etat, la base de PAP n’est pas exhaustive mais dispose de nombreuses informations issues du contenu des annonces, des modifications de prix opérées par les vendeurs particuliers, des délais de parution en ligne, du texte descriptif des biens et des photos qui les agrémentent. « Toutes ces variables permettent d’avoir des informations d’une précision dont ne dispose par la base DVF » explique PAP.

Toutes les annonces publiées sur PAP.fr sont ré-identifiées a posteriori au sein de la base DVF grâce à un algorithme permettant des recoupements de précision. La base DVF est ainsi enrichie des données issues de PAP, telles que l’état du bien, son étiquette énergie et d’autres variables allant jusqu’aux charges de copropriété. S’y ajoute également la présence d’équipements pouvant être cédés hors droits d’enregistrement comme une cuisine équipée, etc.  grâce notamment aux contenus des annonces. PAP y ajoute aussi les délais moyens de publication des annonces ainsi que les variations de prix pendant la parution.

Au final, l’ensemble de ces retraitements enrichit la base DVF. PAP extrapole en outre des données manquantes dans la base DVF pour des biens non publiés sur la plateforme PAP.fr en se servant des redondances de caractéristiques par type de bien ou par zone géographique. Dernier point, la base DVF, enrichie des données issues de PAP et des retraitements algorithmiques, en dépit de sa précision, souffre d’un décalage temporel puisqu’elle est basée sur des données ayant entre 6 et 9 mois d’ancienneté. « Elle est donc extrêmement fiable, mais à un instant T qui n’est pas le moment présent » déplore PAP.

Les dynamiques du marché sont captées et utilisées par PAP.fr

Dès lors, PAP réactualise toutes ces données en tenant compte des dynamiques de marché insufflées par les acheteurs. PAP.fr enregistre entre 8 et 9 millions de visites chaque mois. Il utilise les données des candidats à l’achat issues des alertes email qu’ils ont configurées, des visites du site et des contacts générés par chaque annonce sur le site. Pour chaque type et caractéristique de bien, et chaque territoire, en compilant les données issues de l’appétence des acheteurs, PAP estime qu’il est possible d’établir des dynamiques du marché qui permettent de réactualiser les prix en fonction de la demande sur le dernier mois écoulé.

Ces données actualisées, qui tiennent compte de l’état actuel du marché, sont disponibles dans la base actualisée qui permet d’obtenir l’évaluation personnalisée d’un bien immobilier, sous forme de tableaux de prix par commune et par quartier et sous forme de cartes dynamiques à l’échelle nationale ou départementale. PAP (Particulier à Particulier) revendique neuf millions de visites par mois sur son site PAP.fr (chiffres Médiamétrie) et des centaines de milliers d’annonces publiées chaque année. L’entreprise a été fondée en 1975.